Antrag

Der Gemeinderat wird beauftragt, den Abbruch des Pavillons an der Schlossstrasse 21 zu stoppen und den Pavillion gewinnbringend zwischenzunutzen. Das Bedarf einer Änderung der Nutzungsordnung.

Das hängige Ausweisungsverfahren CIV 23 4804 (Vollstreckungsverfahren) beim Regionalgericht in Biel der langjährigen Mieter ist umgehend zu sistieren. Die Angebote der Mieter sind vom Gemeinderat auf Wirtschaftlichkeit zu überprüfen und mit den Mietern ist eine aussergerichtliche Lösung zu finden.

Begründung

Der Pavillon ist für eine wirtschaftliche, kostengünstige und gewinnbringende Zwischennutzung geeignet. Die Beheizung des Pavillons ist durch den Ersatz der bestehenden alten Klimageräten mit energieeffizienten Wärmepumpen-Klimakombigeräten problemlos möglich.

Den langjährigen Mietern (mehr als 20 Jahre) wurde bei Vertragsabschluss eine Zwischennutzung bis zu einer definitiven Überbauung des Areals versprochen.

Mit der Begründung, keine weiteren Investitionen zu tätigen, wurde der Mieterschaft nach Heizungsproblemen im Winter 2021/2022 von der Abteilung Infrastruktur eine Kündigung in Aussicht gestellt. Alle Angebote für eine wirtschaftliche Zwischennutzung der Mieterschaft blieben unbeantwortet oder wurden abgelehnt. Nach der Kündigung im September 2022 wurde ein Erstreckungsgesuch der Mieterschaft bis zum Abriss des Pavillons wegen eines unmittelbar bevorstehenden Abbruchs abgelehnt.

Es ist nicht zielführend, ohne mit der Mieterschaft an einen Tisch zu sitzen, gewinnbringende Angebote auszuschlagen und nur noch über Anwälte zu kommunizieren.

In einer Zwischennutzung sollte möglichst ohne, oder mit geringen Investitionen eine gewinnbringende Lösung gefunden werden. Da der Pavillon für eine Zwischennutzung absolut geeignet ist und von der Mieterschaft sogar eine Miete der kompletten Liegenschaft mit Übernahme aller Unterhalts- und Nebenkosten gemacht wurde, ist es unverständlich, weshalb mit gröseren Investitionen eine andere Zwischennutzung mit weniger Einnahmen angestrebt wird.

In der Antwort auf die Interpellation I145 schreibt der Gemeinderat unter der Frage 8 folgendes: Die Umsetzung der beabsichtigten Nutzung kann auch ohne Abbruch erfolgen, die Nutzungsordnung müsste aber entsprechend angepasst werden.

Deshalb sollte als nächster Schritt eine Anpassung der Nutzungsordnung folgen, damit eine weitere wirtschaftliche, kostengünstige und gewinnbringende Nutzung möglich ist.

Antwort des Gemeinderates

1. Allgemeines

Bei der vorliegenden Motion handelt es sich um eine Motion im abschliessenden Zuständigkeitsbereich des Gemeinderates (Richtlinienmotion). Der Gemeinderat hat bei Richtlinienmotionen einen relativ grossen Spielraum hinsichtlich des Grades der Zielerreichung, der einzusetzenden Mittel und der weiteren Modalitäten bei der Erfüllung des Auftrages. Die Entscheidverantwortung bleibt beim Gemeinderat.

Gemäss Art. 74 Abs. 1 der Geschäftsordnung des Stadtrats beantwortet der Gemeinderat Motionen, Postulate und Interpellationen spätestens innerhalb von sechs Monaten nach ihrer Einreichung schriftlich. Der Urheber kann verlangen, dass eine Motion, ein Postulat oder eine Interpellation dringlich behandelt wird. Der Stadtrat kann den Vorstoss mit einer Mehrheit von zwei Dritteln dringlich erklären. Wird der Vorstoss dringlich erklärt, wird er an der gleichen Sitzung durch den Gemeinderat beantwortet und behandelt (Art. 76).

2. Inhaltliche Beantwortung

Abbruch

Die Immobilienstrategie sieht vor, dass die Baracke nur in einem Zustand erhalten wird, der eine bestimmungsgemässe Nutzung ermöglicht und die technischen und rechtlichen Grundvoraussetzungen sicherstellt. Investitionen dürfen nur der Gebrauchstauglichkeit dienen und müssen verhältnismässig sein. Die Immobilienstrategie betont bereits, dass die derzeitige Nutzung der Baracke nur kurzfristig gesichert ist.

Seit 2021 ist die Ölheizung in der Baracke regelmässig ausgefallen, was zu wiederholten Reparaturkosten geführt hat. Anfang 2022 zeichnete sich ab, dass das Heizsystem keinen weiteren Winter überleben würde. Eine Reparatur oder der Ersatz durch ein traditionelles Ölheizungssystem ist aufgrund der aktualisierten kantonalen Energiegesetzgebung (Art. 40a KEnG und Art. 20a KEnV mit Anhang 4) nicht mehr erlaubt. Die Option einer Wärmepumpe würde zu erheblich höheren Stromkosten führen, was den Energiestandards der Stadt Nidau widersprechen würde. Die (theoretische) Alternative eines Fernwärmeanschlusses würde erhebliche zusätzliche Investitionen für die notwendigen Anpassungen erfordern. Eine wirtschaftlich vertretbare Lösung wäre nicht möglich und somit unverhältnismässig.

Darüber hinaus erfüllt die Baracke die aktuellen energetischen Anforderungen und Standards nicht: Sie verfügt über keine ausreichende Dämmung, und die alten Fenster sind energietechnisch ineffizient und marode. Ein Umbau oder eine Sanierung der Baracke, um die erforderlichen Energievorschriften zu erfüllen, würde erhebliche Kosten verursachen und wäre völlig unverhältnismässig. Bereits der Zustand der Baracke (unzureichende Heizung und mangelnde Energieeffizienz) verunmöglicht die vom Motionär geforderte 'wirtschaftliche, kostengünstige und gewinnbringende Nutzung' der Liegenschaft und würde der Immobilienstrategie widersprechen. Mit dem geplanten Abbruch würde die Immobilienstrategie Nidau in Übereinstimmung mit den strategischen Grundsätzen umgesetzt.

Gleichzeitig belegt die steigende Nachfrage nach Bootsplätzen und die vorhandene Warteliste den Bedarf an zusätzlichem Platz für Bootsplätze. Der Abbruch der Baracke würde diesen Platzbedarf decken und zur effizienten Nutzung des Grundstücks beitragen. In Bezug auf die Wirtschaftlichkeit ist zu beachten, dass seit 2016 rund 35 000 Franken in die Instandhaltung der Baracke investiert wurden, während jährlich lediglich 8 400 Franken Mieteinnahmen generiert wurden. Demgegenüber würde der Abbruch und die Neugestaltung des Geländes langfristig zu einer besseren Nutzung und Werterhaltung der Liegenschaft beitragen: Durch die Vermietung der Bootsplätze könnten auf der fraglichen Parzelle Mieteinnahmen von jährlich 29 000 Franken generiert werden; gleichzeitig entstehen der Stadt minimale Unterhaltskosten. Zudem würde die Zusammenarbeit mit einem externen Unternehmen für die Platzbewirtschaftung zu einer optimalen Ressourcennutzung führen. Auch wenn keine Bootsplätze vorgesehen werden, bleibt der Abbruch der Baracke notwendig, da auch eine gewinnbringende Zwischennutzung durch eine weitere Vermietung, wie sie die Motion anstrebt, nicht möglich ist. Für eine langfristig sinnvolle, ökologische Nutzung und finanzielle Rentabilität des Grundstücks ist der Abbruch der Baracke folglich unumgänglich.

Betreffend die Anpassung der Nutzungsordnung wird darauf hingewiesen, dass für weiterführende Nutzungsanpassungen die baurechtliche Grundordnung angepasst werden müsste. 

Mietverhältnis

Zwischen dem Bereich Hochbau und Herrn Modler wurde im März 2018 ein unbefristeter Mietvertrag für einen Teil der Baracke geschlossen. Der Mietvertrag beinhaltet keine Zusicherung, dass die Mieterschaft die Mietsache bis zur definitiven Überbauung des Areals nutzen kann. Eine solche Zusicherung ist entgegen der Darstellung des Motionärs nicht abgegeben worden. Im Hinblick auf die defekte Heizung haben zwischen dem Bereich Hochbau und Herrn Modler sowie den übrigen Mietern etliche Gespräche stattgefunden. Sämtlichen Mietern wurde immer transparent kommuniziert, dass die Ölheizung nicht ersetzt wird und das Mietverhältnis, sollte die Heizung definitiv ausfallen, aufgelöst werden muss. Als sich abgezeichnet hat, dass die Ölheizung keinen weiteren Winter überleben wird, wurden alle Mieter 2022 entsprechend informiert und insbesondere über die beabsichtigte Auflösung des Mietverhältnisses. Noch bevor die Stadt Nidau die Verträge gekündigt hat, wurde Herrn Modler ein alternatives Mietobjekt angeboten und sogar mit ihm besichtigt. Dieses Angebot hat Herr Modler abgelehnt und vor der Schlichtungsbehörde die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangt. Aus Kulanz wurde an der Schlichtungsverhandlung mit Herrn Modler vereinbart, das Mietverhältnis einmalig um einen Monat und somit bis am 31. Mai 2023 zu erstrecken. Entgegen dieser Vereinbarung hat Herr Modler die Baracke bis dato nicht verlassen und durch seinen Anwalt ein Revisionsverfahren eingeleitet. Weil sich Herr Modler weigert, die Baracke zu verlassen, hat der Bereich Hochbau beim Regionalgericht ein Exmissionsverfahren eingeleitet. Das von Herrn Modler eingereichte Revisionsgesuch wurde im März 2024 abgewiesen und ist zwischenzeitlich in Rechtskraft erwachsen. Herr Modler hält sich folglich seit Juni 2023 illegal in der Baracke auf. Mit dem Exmissionsentscheid des Regionalgerichts ist in Kürze zu rechnen.

Wegen der defekten Ölheizung kann die Baracke nicht mehr in einem miettauglichen Zustand vermietet werden. Die Beendigung der Mietverhältnisse ist deshalb zwingend notwendig, sogar wenn die Baracke nicht abgebrochen würde. Unter diesen Umständen besteht, insbesondere auch mit Blick auf die vor der Schlichtungsbehörde getroffene, aber durch Herrn Modler nicht eingehaltene Vereinbarung, für die verlangte aussergerichtliche Lösung kein Raum mehr. 

Stadtratsbeschluss

Ablehnung mit 1 Ja / 18 Nein / 8 Enthaltung